Mehrfamilienhaus verkaufen in Stuttgart
Ein Mehrfamilienhaus verkauft man nicht nach Quadratmetern, sondern nach dem, was es Jahr für Jahr erwirtschaftet. Deshalb steht am Anfang jeder Vermarktung eine saubere Ertragsrechnung – ergänzt um unser Stuttgarter Insiderwissen und den Blick dafür, was in Ihrem Haus noch möglich ist: ein ausbaufähiges Dachgeschoss, eine Aufteilung in Eigentumswohnungen, eine Miete mit Luft nach oben.
Ob Dreifamilienhaus in Feuerbach, Gründerzeithaus im Stuttgarter Westen oder Wohn- und Geschäftshaus in Bad Cannstatt: Die Schwäbische BauBoden hat zahlreiche Mehrfamilienhäuser selbst entwickelt, saniert und aufgeteilt. Dieses Wissen legen wir für Sie in die Waagschale – diskret, mit Rücksicht auf Ihre Mieter und mit dem Anspruch, den Bestpreis zu erzielen.
Sie möchten ein selbst bewohntes Haus oder eine einzelne Wohnung verkaufen? Dann finden Sie alles Wichtige unter Immobilie verkaufen in Stuttgart.
Guido Sommer
Geschäftsführer & Vertrieb
Ihr persönlicher Ansprechpartner für den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses – vom ersten Rundgang bis zur Übergabe an den Käufer.
- Büros in Stuttgart-Mitte und Stuttgart-Nord
- Google-Bewertung 4,9
- Mo–Fr 8–19 Uhr, Sa 10–14 Uhr
- 0711 2200970 · E-Mail
Was ist Ihr Mehrfamilienhaus wert?
Drei kurze Schritte – und Sie erhalten eine persönliche Einschätzung statt einer Automatenschätzung. Wir prüfen Ihre Angaben, gleichen sie mit professionellen Bewertungstools und unserer Erfahrung ab und melden uns innerhalb von 48 Stunden bei Ihnen. Kostenfrei und unverbindlich.
Welche Mehrfamilienhäuser wir in Stuttgart verkaufen
Jedes Haus hat seine eigenen Käufer. Genau die suchen wir für Sie – gezielt und oft schon in unserer Kundenkartei.
- Dreifamilienhaus: Oft freistehend, mit Garten und Garage. Gefragt bei Familien, die eine Wohnung selbst beziehen und zwei vermieten – hier zählt neben dem Ertrag auch das Wohngefühl.
- Vierfamilienhaus: Die solide Kapitalanlage für private Anleger – überschaubar, gut zu verwalten, mit Wohnungen vom Erdgeschoss bis unters Dach.
- Zinshaus ab sechs Wohnungen: Gründerzeit oder Nachkriegsbau in urbaner Wohnlage – gesucht von Investoren, die auf verlässliche Mieteinnahmen und Wertsteigerungspotenzial setzen.
- Wohn- und Geschäftshaus: Laden, Praxis oder Büro im Erdgeschoss, Wohnungen darüber. Wie flexibel sich die Gewerbeeinheit nutzen lässt, entscheidet über den Käuferkreis.
- Topsaniertes Haus in begehrter Lage: Wenig Instandhaltungsrisiko, saubere Mietverträge – ein Investorenobjekt, bei dem Lage und Vertragsqualität den Preis tragen.
- Sanierungsbedürftiges Haus: Für Bauträger und Entwickler oft genau das Richtige. Sie sehen nicht nur, was ist, sondern was möglich sein kann – diesen Blick teilen wir.
Wie wird der Kaufpreis eines Mehrfamilienhauses ermittelt?
Wer ein vermietetes Haus kauft, kauft vor allem eines: eine verlässliche Mieteinnahme. Darum beginnt jede Bewertung bei uns mit der Mieterliste – und nicht mit dem Quadratmeterpreis aus dem Wohnungsinserat nebenan.
Das Ertragswertverfahren – die Methode der Gutachter
Vom Jahresertrag gehen zuerst die Kosten ab, die Sie nicht auf Ihre Mieter umlegen können: Verwaltung, Instandhaltung, ein Puffer für Leerstand. Was übrig bleibt, rechnet der Gutachter über die verbleibende Nutzungsdauer des Hauses hoch und addiert den Bodenwert. Klingt trocken, ist aber das Fundament, auf das Banken und Investoren ihre Entscheidung bauen.
Der Faktor – die schnelle Probe
Wie viele Jahresmieten ein Käufer für Ihr Haus zu zahlen bereit ist, hängt von Lage, Baujahr und Zustand ab – und davon, wie viel Luft Ihre Mieten noch haben. Genau hier entscheidet sich, ob ein Haus unter Wert oder zum Bestpreis verkauft wird.
Was in Stuttgart den Preis bewegt
- Miete und Mietspiegel: Liegen Ihre Mieten deutlich unter der ortsüblichen Miete, sieht ein Käufer Potenzial – weiß aber auch, dass sich Mieten nur in kleinen Schritten anheben lassen.
- Wohnlage: Halbhöhe oder Talgrund, Stadtbahn vor der Tür oder ruhige Seitenstraße – in Stuttgart liegen oft nur wenige Straßen zwischen sehr unterschiedlichen Mieten.
- Heizung und Energie: Was ein Käufer modernisieren muss, zieht er vom Kaufpreis ab.
- Gewerbe im Erdgeschoss: Laden oder Praxis bringen Ertrag, aber auch ein Leerstandsrisiko.
- Potenzial: Dachgeschoss, Aufstockung, Aufteilung. Hier zahlt sich unser Blick als Entwickler aus.
- Besonderheiten: Erhaltungssatzung, Denkmalschutz oder Erbbaurecht verändern den Käuferkreis und gehören von Anfang an ins Exposé.
Ihre Bewertung erhalten Sie kostenlos und schriftlich – mit einer Begründung, die auch Ihr Käufer nachvollziehen kann. Bei Zwei- und Dreifamilienhäusern, für die sich auch Selbstnutzer interessieren, beziehen wir zusätzlich den Sachwert ein.
Mehrfamilienhäuser aus unserer Hand
Über 4.500 realisierte Immobilienprojekte – darunter zahlreiche Mehrfamilienhäuser, die wir entwickelt, saniert, aufgeteilt und verkauft haben.
Dieterlestraße, Stuttgart-Feuerbach
Verkauft – Mehrfamilienhaus mit sieben Wohneinheiten, zwei Garagen und sieben Stellplätzen.
Dornbuschweg, Stuttgart-Nord
Verkauft – Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten in Halbhöhenlage.
Benckendorffstraße, Stuttgart-Heslach
Verkauft – Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen, Gewerbeeinheit und Ausbaureserve.
Mehrfamilienhaus verkaufen in fünf Schritten
Mit der Leistungsgarantie der Schwäbischen BauBoden folgt auch der Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses einem stringenten Ablauf – abgestimmt auf das, was Kapitalanleger erwarten, und auf das, was Ihre Mieter brauchen.
Erster Schritt: Ihr Haus kennenlernen
Wir sehen uns Ihr Haus vom Heizraum bis unters Dach an, sichten Mieterliste, Mietverträge und Betriebskostenabrechnungen und klären mit Ihnen das Ziel: Verkauf als Ganzes, Aufteilung – oder erst einmal den Wert kennen.
Zweiter Schritt: Wert und Preisstrategie
Wir ermitteln den Wert auf Basis der Mieteinnahmen und zeigen Ihnen offen, was den Preis trägt und was ihn drückt. Ihre Bewertung erhalten Sie schriftlich und kostenlos.
Dritter Schritt: Unterlagen zum Sehen und Staunen
Wir beschaffen, was fehlt, und bereiten alles so auf, wie Kapitalanleger es für ihre Prüfung erwarten: Mietaufstellung, Grundrisse aller Geschosse, professionelle Fotos und ein Exposé im Magazin-Look. Die standardmäßigen Marketingkosten übernehmen wir im Rahmen der Leistungsgarantie.
Vierter Schritt: Diskret die richtigen Käufer ansprechen
Unser wirksamstes Marketinginstrument ist unsere Kundenkartei mit mehr als 6.500 potenziellen Interessenten. Passende Käufer erfahren von Ihrem Haus, bevor es öffentlich präsentiert wird – auf Wunsch verkaufen wir ganz ohne Inserat.
Fünfter Schritt: Prüfen, verhandeln, beurkunden
Wir trennen die Spreu vom Weizen: Detaillierte Unterlagen und Besichtigungen gibt es erst, wenn die Finanzierung steht. Wir führen die Kaufverhandlung, bereiten mit dem Notar den Vertrag vor – inklusive Mietverträgen, Kautionen und Nebenkosten – und begleiten Sie persönlich zur Beurkundung und zur Übergabe.
Das sagen Eigentümer über die Schwäbische BauBoden
Ihre Vorteile beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses
Wir begleiten den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses von der ersten Bewertung bis zur Übergabe – mit Stuttgarter Insiderwissen, Erfahrung und Fingerspitzengefühl.
Kostenfreie Wertermittlung
Bei der Schwäbischen BauBoden erhalten Sie eine fundierte, kostenfreie Immobilienbewertung.
30 Jahre Expertise im Immobilienmarkt
Makler mit 30 Jahren Marktkenntnis und Fachkompetenz in der Region Stuttgart.
Kurze Zeiten der Vermarktung
Wir präsentieren Ihnen innerhalb kürzester Zeit potenzielle Käufer.
Marktbeste Verkaufspreise
Wir erzielen in vielen Fällen Verkaufspreise, die deutlich über den Erwartungen liegen.
Hochwertige Präsentation
Aussagekräftige Exposés, professionelle Fotografie und Immobilienmarketing sind bei uns inklusive.
Ihre Vorteile beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses
Kostenfreie Wertermittlung
Bei der Schwäbischen BauBoden erhalten Sie eine fundierte, kostenfreie Immobilienbewertung.
30 Jahre Expertise im Immobilienmarkt
Makler mit 30 Jahren Marktkenntnis und Fachkompetenz in der Region Stuttgart.
Unterlagen für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses
Immobilien sind in erster Linie auf Papier gebaut – beim Mehrfamilienhaus gilt das doppelt. Je vollständiger die Unterlagen, desto weniger Spielraum für Preisabschläge.
- Grundbuchauszug und Flurkarte
- Energieausweis
- Baugenehmigung, Baupläne, Wohnflächen je Wohnung
- Mieterliste mit Wohnfläche, Miete und Mietbeginn
- alle Mietverträge mit Nachträgen und Mieterhöhungen
- Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre
- Nachweise über Mietkautionen
- Gewerbemietverträge bei Läden, Praxen, Büros
- Nachweise über Modernisierungen (Dach, Fenster, Heizung, Leitungen)
- Grundsteuerbescheid, Gebäudeversicherung, Wartungsverträge
- bei aufgeteilten Häusern: Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung
- bei Erbbaurecht oder Denkmal: Erbbaurechtsvertrag bzw. Auszug aus der Denkmalliste
Fehlt etwas? Wir kümmern uns darum. Mehr dazu: Unterlagen für den Immobilienverkauf in Stuttgart.
Als Ganzes verkaufen oder in Eigentumswohnungen aufteilen?
Einzelne Wohnungen erzielen zusammen oft mehr als das ganze Haus. Der Weg dorthin kostet aber Zeit, Geld und Planung. Wir haben zahlreiche Häuser selbst aufgeteilt und kennen beide Wege aus eigener Erfahrung – deshalb rechnen wir sie Ihnen nebeneinander.
Verkauf als Ganzes
- ein Käufer, ein Notartermin
- meist in wenigen Monaten erledigt
- keine Kosten für die Aufteilung
- für Ihre Mieter ändert sich kaum etwas
Aufteilung in Eigentumswohnungen
- viele Einzelkäufer, viele Termine
- oft ein Jahr und länger
- Aufteilungsplan, Teilungserklärung, ggf. Sanierung vorab
- Mieter haben ein Vorkaufsrecht, Eigenbedarf ist für Jahre ausgeschlossen
- steuerlich kann jede Wohnung als eigenes Objekt zählen
Gut zu wissen: Wird eine vermietete Wohnung nach der Aufteilung erstmals verkauft, darf der Mieter sie zuerst kaufen. Wegen Eigenbedarf kündigen darf der neue Eigentümer erst nach einer Sperrfrist von mehreren Jahren.
In Stuttgart gibt es vier Gebiete mit sozialer Erhaltungssatzung: rund um Nordbahnhof-, Mittnacht- und Rosensteinstraße, an der Friedhofstraße, im Seelberg und im Heslacher Tal. Dort braucht die Aufteilung eine Genehmigung der Stadt, und beim Verkauf eines ganzen Hauses hat die Stadt ein Vorkaufsrecht. Ob Ihr Haus betroffen ist, klären wir vorab – die rechtliche Prüfung im Einzelfall übernimmt der Notar.
Mehrfamilienhaus mit Mietern verkaufen
Sie dürfen Ihr Haus jederzeit verkaufen, auch wenn jede Wohnung vermietet ist – die Zustimmung Ihrer Mieter brauchen Sie dafür nicht. Mit Fingerspitzengefühl geht es trotzdem leichter.
Kauf bricht nicht Miete
Der Käufer übernimmt alle Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten. Für Kapitalanleger ist das ein Vorteil – sie kaufen eine laufende Mieteinnahme.
Besichtigungen mit Rücksicht
Wir kündigen Termine rechtzeitig an, bündeln sie und zeigen leerstehende Wohnungen zuerst.
Kautionen und Nebenkosten
Beides geht auf den Käufer über und wird zum Übergabetag sauber abgegrenzt – geregelt im Kaufvertrag.
Unser Tipp: Vermieten Sie eine frei gewordene Wohnung nicht vorschnell neu. Für manche Käufer ist gerade sie der Grund, sich für Ihr Haus zu entscheiden.
Warum Eigentümer ihr Mehrfamilienhaus verkaufen
- Erbengemeinschaft: Mehrere Erben, unterschiedliche Pläne – ein Verkauf schafft Klarheit und Frieden in der Familie. Mehr dazu: Erbimmobilien in Stuttgart.
- Ruhestand: Mieterwechsel, Reparaturen, Nebenkostenabrechnungen – irgendwann soll das Haus für Sie arbeiten, nicht umgekehrt.
- Sanierungsstau: Heizung, Dach oder Fassade stehen an. Für Bauträger kann gerade ein solches Haus interessant sein.
- Vermögen neu ordnen: Kredite ablösen, Liquidität schaffen, die nächste Generation absichern.
Wo wir Mehrfamilienhäuser in Stuttgart kennen
Wir kennen die Stuttgarter Lagen aus eigenen Projekten:
- Stuttgart-West
Dichte Gründerzeitbebauung, viele Kulturdenkmale. Eigene Projekte in der Bismarck-, Röte- und Lerchenstraße. - Stuttgart-Mitte
Das Heusteigviertel, in dem auch unser Büro liegt. Eigenes Entwicklungs- und Verkaufsprojekt in der Schlosserstraße. - Stuttgart-Süd und Heslach
Urbaner Altbau; im Heslacher Tal gilt eine soziale Erhaltungssatzung. Eigene Projekte in der Schreiber- und Schickhardtstraße. - Stuttgart-Ost
Häuser in Hanglage, teils mit Blick über den Kessel. Eigene Projekte in der Albert-Schäffle-, Landhaus- und Libanonstraße. - Stuttgart-Nord
Vom Nordbahnhofviertel mit Erhaltungssatzung bis zum Kräherwald. Eigene Projekte in der Nordbahnhof- und Geibelstraße. - Bad Cannstatt
Altstadt, Kurviertel und der Seelberg mit Erhaltungssatzung. Zwei eigene Mehrfamilienhaus-Projekte. - Feuerbach, Weilimdorf, Zuffenhausen
Gefragt bei Mietern, die nah an ihrem Arbeitgeber wohnen. Eigene Projekte in der Dieterlestraße und am Bergheimer Hof. - Filder: Vaihingen, Möhringen, Degerloch, Sillenbuch
Häuser mit Garten, ruhige Lagen. Eigene Projekte u. a. in der Bach-, Salzäcker-, Reutlinger und Walter-Flex-Straße.
Kosten und Steuern – das Wichtigste in Kürze
Kosten
Die gesetzliche Teilung der Maklerprovision gilt für Mehrfamilienhäuser nicht. Unsere Konditionen erhalten Sie vorab schriftlich. Für ältere Häuser mit weniger als fünf Wohnungen ist meist ein Bedarfsausweis nötig – den Energieausweis organisieren wir für Sie. Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer. Mehr dazu: Was kostet ein Energieausweis?
Steuern
Wer ein vermietetes Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, muss den Gewinn versteuern. Bei einem geerbten Haus zählt das Kaufdatum des Erblassers. Und wer aufteilt und mehrere Wohnungen verkauft, sollte vorher klären, ob das Finanzamt darin einen gewerblichen Handel sieht. Mehr dazu: Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf
Diese Hinweise ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung. Sprechen Sie vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater.
Fünf Fehler, die beim Verkauf Geld kosten
- Den Preis aus Wohnungsinseraten ableiten: Ein vermietetes Haus wird nach seinem Ertrag bezahlt, nicht nach Quadratmetern.
- Lückenhafte Mietunterlagen: Jede fehlende Vereinbarung ist ein Argument für einen Preisnachlass.
- Mieter zu spät einbinden: Wer von Besichtigungen überrascht wird, macht sie nicht leichter.
- Aufteilen, ohne zu rechnen: Kosten, Dauer und Mieterrechte gehören in den Vergleich, bevor Sie sich entscheiden.
- Besonderheiten verschweigen: Erhaltungssatzung, Denkmalschutz oder Erbbaurecht kommen ohnehin auf den Tisch – besser gleich im Exposé.
Lassen Sie es gar nicht so weit kommen: ein Gespräch und eine kostenlose Bewertung, bevor das erste Inserat online geht. Zur Immobilienbewertung · Unsere Leistungsgarantie
Wir freuen uns auf Ihre Anfrage
Sie möchten Ihr Mehrfamilienhaus in Stuttgart verkaufen oder erst einmal wissen, was es wert ist? Legen Sie den Verkauf von Anfang an in erfahrene und engagierte Hände. Bitte füllen Sie das Anfrageformular aus und senden es ab (* Pflichtangaben).
Häufige Fragen
Soll man ein Mehrfamilienhaus verkaufen?
Das hängt von Ihren Plänen ab: Wer Verwaltung und Sanierungen nicht mehr stemmen will, eine Erbengemeinschaft auflösen oder Vermögen neu ordnen möchte, ist mit einem Verkauf oft gut beraten. Eine kostenlose Bewertung zeigt Ihnen, worüber Sie sprechen.
Wie wird der Verkaufspreis ermittelt?
Aus den Mieteinnahmen, den Kosten, die Sie nicht umlegen können, und einem marktüblichen Faktor. Lage, Baujahr und Zustand entscheiden, wie hoch er ausfällt.
Kann ich ein Mehrfamilienhaus auch wohnungsweise verkaufen?
Ja, wenn das Haus vorher in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Das braucht Zeit und Planung und in manchen Stuttgarter Gebieten eine Genehmigung der Stadt.
Muss ich meine Mieter über den Verkauf informieren?
Ihre Zustimmung brauchen Sie nicht. Eine frühzeitige, freundliche Information erleichtert aber Besichtigungen und verhindert Gerüchte im Haus.
