Vorkaufsrecht: Besonderheiten bei der Grundstücksbewertung

Erbschaftsteuer zahlt sicher niemand gern. Vor allem dann nicht, wenn das Erbe aus illiquiden Mitteln wie etwa einem Grundstück besteht, über dessen Bewertung man mit dem Finanzamt unterschiedlicher Auffassung ist. Denn während das Finanzamt bei der Bewertung auf die im Gesetz festgelegten Verfahren zur Wertermittlung zurückgreift, bevorzugen die betroffenen Erben in der Regel den gemeinen Wert (Verkehrswert) – weil dieser nämlich oftmals erheblich günstiger ist.

Vorkaufsrecht des Landes Berlin im Grundbuch eingetragen

So erging es auch einem Berliner Erben, der ein Grundstück geerbt hatte und sich jetzt mit einem im Grundbuch eingetragenen Vorkaufsrecht des Landes Berlin befassen musste, das den Grund und Boden zu einem Preis von nur 542 EUR erhalten sollte. Bei der Wertermittlung ließ das Finanzamt dies unberücksichtigt. Der Gutachter des Erben berücksichtigte dagegen das Vorkaufsrecht und kam daher auf einen anderen Wert.

Verkehrswert ist immer von den tatsächlichen Umständen abhängig

Der Streit über diese unterschiedlichen Wertermittlungen wurde nun vom Finanzgericht Berlin-Brandenburg (FG) gelöst, das auf Folgendes aufmerksam machte:

• Von dem ermittelten Wert eines Gutachtens kann abgewichen werden, sofern dieser nicht plausibel ist.
• Der gemeine Wert ist der Verkehrswert. Dieser ist immer von den tatsächlichen Umständen des Einzelfalls abhängig.

Die Richter wichen im zugrundeliegenden Fall tatsächlich teilweise von dem Gutachten ab. Denn ist ein Vorkaufsrecht zu einem festen Preis vereinbart, bedeutet das nicht, dass dieser dem am Markt erzielbaren Preis entspricht. Nach entsprechender Recherche stellte das FG fest, dass das Land Berlin in anderen Fällen das Vorkaufsrecht gar nicht ausgeübt hatte.

Fazit und Hinweis

Die Grundstückseigentümer konnten das Vorkaufsrecht gegen Zahlung der Hälfte des Verkehrswerts des Grund und Bodens „zurückerwerben“, damit der Verkauf an einen anderen Erwerber gelang. Dies wirkt sich auf den Verkehrswert aus, so dass der steuerlich anrechenbare Wert des Grund und Bodens der Hälfte des Verkehrswerts und nicht dem Wert aus dem Bewertungsverfahren entspricht. Durch die Minderung des Grundstückswerts muss der Erbe auch weniger Steuer zahlen.