Rechte und Pflichten beim Kauf einer Eigentumswohnung

Eine Eigentumswohnung ist mehr denn je eine sehr beliebte Kapitalanlage. In Zeiten knappen Wohnungsraums steigen aufgrund des ungleichen Verhältnisses zwischen Angebot und Nachfrage die Mieten stetig.

Eigentumswohnung als Altersvorsorge

Für Selbstnutzer ist die Eigentumswohnung eine hervorragende Altersvorsorge, die in der Regel bis zum Renteneintritt abbezahlt ist und dann ein mietfreies Wohnen ermöglicht. In beliebten Stuttgarter Bezirken und guten Mikrolagen erzielen Sie Renditen, die auch über dem Durchschnitt von zwei bis drei Prozent im Jahr liegen. Die derzeit niedrigen Zinsen stellen eine gute Grundlage dar, anstelle von Mietzahlungen in Wohneigentum zu investieren und so eine solide Basis für die Altersvorsorge zu treffen.

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Kauf einer Eigentumswohnung

Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung schaffen Sie als Käufer Ihr eigenes Reich. Sie können Ihr neues Zuhause nach Ihren individuellen Wünschen gestalten. Weiterhin erwerben Sie einen Anteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum.

Die Eigentumswohnungen einer Wohnanlage werden im Aufteilungsplan und der Teilungserklärung dokumentiert.

Definition Sondereigentum

Aus der Teilungserklärung können Sie ersehen, welche Anteile Ihrer Eigentumswohnung zugrunde liegen. Dem Aufteilungsplan können Sie entnehmen, ob zum Beispiel Fenster, Rolläden oder Terrassen Sondereigentum oder gemeinschaftliches Eigentum sind.

Definition Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum sind Gärten, Spielplätze, Aufzüge und Treppenhäuser. Die hierfür anfallenden Kosten werden entsprechend der Eigentumsanteile von den Eigentümern getragen.

Ihre Rechte und Pflichten als Eigentümer

Selbstverständlich können Sie über Ihre Eigentumswohnung frei entscheiden. Sie können sie Ihren Vorstellungen entsprechend gestalten, vermieten, verkaufen, vererben oder selbst bewohnen. Durch den Grundbucheintrag werden Sie Teil der Eigentümergemeinschaft und erhalten ein Stimmrecht.

Mitbestimmung in der Eigentümerversammlung

Alle Entscheidungen wie die Einstellung eines Hausmeisters, anstehende Sanierungsmaßnahmen und Veränderungen an Innen- und Außenanlagen werden durch Stimmenmehrheit in den Eigentümerversammlungen getroffen. Das Gesetz sieht vor, dass mindestens eine Eigentümerversammlung pro Jahr stattfinden muss.

Nehmen Sie in Ihrem eigenen Interesse an Eigentümerversammlungen teil.

Dort wird nicht nur über wichtige Entscheidungen abgestimmt, sondern sie bieten auch Raum für Diskussionsrunden, Anregungen oder Beschwerden.

Natürlich haben Sie mit dafür Sorge zu tragen, dass Ihre Wohnanlage gepflegt und erhalten wird. Mit Ihren monatlichen Nebenkosten muss sichergestellt werden, dass das Gebäude funktional ist und Reparaturarbeiten durchgeführt werden können. Die Instandhaltungsrücklage ist daher in der Regel ein fester Bestandteil der Nebenkosten.

Hausverwaltung und Verwaltungsbeirat

Größere Objekte werden meist von einer Hausverwaltung verwaltet, die Sie gemeinsam mit den anderen Eigentümern beauftragen.

Welche Aufgaben übernimmt die Hausverwaltung?
Die Hausverwaltung nimmt den Eigentümern bei größeren Wohnanlagen die notwendigen Aufgaben ab.

Sie kümmert sich um die Reinigung der Treppenhäuser, überwacht den Eingang der Gelder, erstellt Ausschreibungen, holt Angebote ein und beauftragt Unternehmen für Instandsetzungsarbeiten.

Eine Hausverwaltung ist zudem mit den aktuellen gesetzlichen Vorgaben vertraut, erstellt für Sie Ihre Nebenkostenabrechnung und sorgt dafür, dass im Winter die Außenflächen schnee- und eisfrei gehalten werden.

Was darf die Hausverwaltung?
Keine Befugnisse ohne einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft.

Jedoch darf die Hausverwaltung ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft zum Beispiel keine Baumfällungen veranlassen. Auch der Verwaltungsbeirat hat keine Entscheidungsbefugnisse, sondern agiert als beratendes und unterstützendes Gremium. In Mehrfamilienhäusern mit wenigen Wohneinheiten übernehmen die Eigentümer meist alle anfallenden Tätigkeiten selbst, rufen Versammlungen ein und entscheiden nach dem Mehrheitsprinzip.

Welche Aufgaben übernimmt der Verwaltungsbeirat?
Als Eigentümer sind Sie bei der Wahl des Verwaltungsbeirates stimmberechtigt.

Dieses Gremium hat eine beratende, aber keine entscheidende Funktion. Es unterstützt die Eigentümer und die Hausverwaltung bei anstehenden Entscheidungen, prüft Nebenkostenabrechnungen und ist Ihr Ansprechpartner vor Ort.

Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bei baulichen Veränderungen

Bauliche Veränderungen am Gebäude müssen durch die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. So müssen zum Beispiel Fenster und Wohnungseingangstüren einheitlich aufeinander abgestimmt werden. Baumaßnahmen wie beispielsweise der Einbau eines Aufzuges, erfordern die Zustimmung aller Eigentümer. Lehnen diese den Einbau ab, wird selbst vor Gericht der Wunsch eines einzelnen Eigentümers schwer durchzusetzen sein.

Anders verhält es sich bei baulichen Auflagen. Familiengerechte Wohnanlagen sehen Spielbereiche für Kinder vor. Werden Spielbereiche vergessen und nicht errichtet, können sie auch noch nach Jahrzehnten eingeklagt werden, selbst wenn sich die Eigentümergemeinschaft dagegen ausspricht. Es können so unerwartete Kosten für die Eigentümer entstehen.

Fazit und Checkliste Eigentumswohnung

Für einen erfolgreichen und reibungslosen Kauf einer Eigentumswohnung empfehlen wir Ihnen bei folgenden Themen genauer hinzuschauen:

  • Prüfen Sie die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan
  • Begutachten Sie den Zustand des Gemeinschaftseigentum
  • Passt die Höhe der Instandhaltungsrücklage zum aktuellen Objektzustand
  • Erfragen Sie die Themen der letzten Eigentümerversammlungen
  • Fragen Sie nach dem Protokoll der Eigentümerversammlung
  • Sprechen Sie auch persönlich die anderen Eigentümer im Haus an

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