Rechte und Pflichten beim Kauf einer Eigentumswohnung

Eine Eigentumswohnung ist mehr denn je eine sehr beliebte Kapitalanlage. In Zeiten knappen Wohnungsraums steigen aufgrund des ungleichen Verhältnisses zwischen Angebot und Nachfrage die Mieten stetig. So lassen sich in beliebten Wohnlagen Renditen erzielen, die auch über dem Durchschnitt von zwei bis drei Prozent im Jahr liegen.

Für Selbstnutzer ist die Eigentumswohnung eine hervorragende Altersvorsorge, die in der Regel bis zum Renteneintritt abbezahlt ist und dann ein mietfreies Wohnen ermöglicht. Die derzeit niedrigen Zinsen stellen eine gute Grundlage dar, anstelle von Mietzahlungen in Wohneigentum zu investieren und so eine solide Basis für die Altersvorsorge zu treffen.

Kauf einer Eigentumswohnung

Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung schaffen Sie als Käufer Ihr eigenes Reich. Sie können Ihr neues Zuhause nach Ihren individuellen Wünschen gestalten. Weiterhin erwerben Sie einen Anteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum.

Die Eigentumswohnungen einer Wohnanlage werden im Aufteilungsplan und der Teilungserklärung dokumentiert. Aus der Teilungserklärung können Sie ersehen, welche Anteile Ihrer Eigentumswohnung zugrunde liegen. Dem Aufteilungsplan können Sie entnehmen, ob zum Beispiel Fenster, Rolläden oder Terrassen Sondereigentum oder gemeinschaftliches Eigentum sind.

Gemeinschaftseigentum sind Gärten, Spielplätze, Aufzüge und Treppenhäuser. Die hierfür anfallenden Kosten werden entsprechend der Eigentumsanteile von den Eigentümern getragen.

Rechte und Pflichten der Eigentümer

Selbstverständlich können Sie über Ihre Eigentumswohnung frei entscheiden. Sie können sie Ihren Vorstellungen entsprechend gestalten, vermieten, verkaufen, vererben oder selbst bewohnen. Durch den Grundbucheintrag werden Sie Teil der Eigentümergemeinschaft und erhalten ein Stimmrecht.

Größere Objekte werden meist von einer Hausverwaltung verwaltet, die Sie gemeinsam mit den anderen Eigentümern beauftragen. Alle Entscheidungen wie die Einstellung eines Hausmeisters, anstehende Sanierungsmaßnahmen und Veränderungen an Innen- und Außenanlagen werden durch Stimmenmehrheit in den Eigentümerversammlungen getroffen. Das Gesetz sieht vor, dass mindestens eine Eigentümerversammlung pro Jahr stattfinden muss.

Stimmberechtigt sind Sie ferner bei der Wahl des Verwaltungsbeirates. Dieses Gremium hat eine beratende, aber keine entscheidende Funktion. Es unterstützt die Eigentümer und Hausverwaltung bei anstehenden Entscheidungen, prüft Nebenkostenabrechnungen und ist Ihr Ansprechpartner vor Ort.

Mitbestimmung in der Eigentümerversammlung

Natürlich haben Sie mit dafür Sorge zu tragen, dass Ihre Wohnanlage gepflegt und erhalten wird. Mit Ihren monatlichen Nebenkosten muss sichergestellt werden, dass das Gebäude funktional ist und Reparaturarbeiten durchgeführt werden können. Die Instandhaltungsrücklage ist daher in der Regel ein fester Bestandteil der Nebenkosten.

In Ihrem eigenen Interesse sollten Sie an Eigentümerversammlungen teilnehmen. Dort wird nicht nur über wichtige Entscheidungen abgestimmt, sondern sie bieten auch Raum für Diskussionsrunden, Anregungen oder Beschwerden.

Bauliche Veränderungen

Bauliche Veränderungen am Gebäude müssen durch die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. So müssen zum Beispiel Fenster und Wohnungseingangstüren einheitlich aufeinander abgestimmt werden. Baumaßnahmen wie beispielsweise der Einbau eines Aufzuges, erfordern die Zustimmung aller Eigentümer. Lehnen diese den Einbau ab, wird selbst vor Gericht der Wunsch eines einzelnen Eigentümers schwer durchzusetzen sein.

Anders verhält es sich bei baulichen Auflagen. Familiengerechte Wohnanlagen sehen Spielbereiche für Kinder vor. Werden Spielbereiche vergessen und nicht errichtet, können sie auch noch nach Jahrzehnten eingeklagt werden, selbst wenn sich die Eigentümergemeinschaft dagegen ausspricht. Es können so unerwartete Kosten für die Eigentümer entstehen.

Aufgaben einer Hausverwaltung

Bei großen Objekten nimmt eine Hausverwaltung den Eigentümern die notwendigen Aufgaben ab. Sie kümmert sich um die Reinigung der Treppenhäuser, überwacht den Eingang der Gelder, erstellt Ausschreibungen, holt Angebote ein und beauftragt Unternehmen für Instandsetzungsarbeiten. Eine Hausverwaltung ist zudem mit den aktuellen gesetzlichen Vorgaben vertraut, erstellt für Sie Ihre Nebenkostenabrechnung und sorgt dafür, dass im Winter die Außenflächen schnee- und eisfrei gehalten werden.

Jedoch darf die Hausverwaltung ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft zum Beispiel keine Baumfällungen veranlassen. Auch der Verwaltungsbeirat hat keine Entscheidungsbefugnisse, sondern agiert als beratendes und unterstützendes Gremium. In Mehrfamilienhäusern mit wenigen Wohneinheiten übernehmen die Eigentümer meist alle anfallenden Tätigkeiten selbst, rufen Versammlungen ein und entscheiden nach dem Mehrheitsprinzip.

Für einen erfolgreichen und reibungslosen Kauf einer Eigentumswohnung empfehlen wir Ihnen die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan zu prüfen. Verschaffen Sie sich einen Überblick über den Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums, die Höhe der Instandhaltungsrücklage und die Themen der letzten Eigentümerversammlungen. Sichten Sie dazu entweder die Protokolle der Eigentümerversammlung oder sprechen Sie persönlich die anderen Eigentümer an.

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