Hausverkauf und Einkommenssteuer

Hausverkauf und Steuern

Besitzen Sie ein Haus und möchten dieses verkaufen, dann müssen Sie unter Umständen auf den realisierten Veräußerungsgewinn beim Hausverkauf Steuern bezahlen. Ob der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert wird oder nicht, hängt davon ab, ob Sie das Haus selbst genutzt oder es vermietet haben.

Alle privaten Veräußerungsgeschäfte sind steuerpflichtig

In Deutschland sind gemäß § 23 EStG grundsätzlich alle Gewinne aus einem privaten Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Dies bedeutet, dass Sie beim Hausverkauf ebenfalls Steuern bezahlen müssen. Es gibt jedoch 2 Ausnahmefälle und falls einer davon auf Sie zutrifft, müssen Sie keine Steuern beim Verkauf Ihrer Immobilie bezahlen.

So funktioniert die Sonderregelung Eigennutzung

Haben Sie Ihr Haus, welches Sie verkaufen möchten, zum Teil oder den ganzen Zeitraum über selbst bewohnt, dann müssen Sie beim Verkauf keine Steuer bezahlen. Zu diesem Zweck müssen Sie das Haus sowohl im Verkaufsjahr als auch in den beiden Kalenderjahren zuvor selbst bewohnt haben. Bei einem kürzeren Zeitraum entfällt die Besteuerung nicht. Alternativ reicht aber auch aus, wenn das Haus durch Ihre Familie bewohnt wurde. Zur Familie gehören nur Ihre Kinder und auch nur in dem Zeitraum, in dem Sie noch Kindergeld beziehen.

Beachten Sie die Spekulationsfrist

Die Spekulationsfrist beträgt beim Verkauf eines Hauses genau wie bei jedem anderen Grundstücksgeschäft 10 Jahre. Dies bedeutet, der mögliche Gewinn bei einem Verkauf des Hauses muss nicht versteuert werden, wenn zwischen dem Kauf des Hauses bzw. dem Bau des Hauses und dem Verkauf mindestens 10 Jahre dazwischen liegen. Trifft dies zu, dann werden bei Hausverkauf keine Steuern anfallen.

Werbungskosten

Alle Kosten, die Ihnen beim Verkauf des Hauses entstehen, wie zum Beispiel Kosten für Marketing, Fotos und die Anzeigen, gehören nicht zu den Werbungskosten und können somit auch nicht von der Steuer abgesetzt werden. Die Kosten für das Marketing zählen nur zu den Werbungskosten, wenn Sie das Haus vermieten. Durch die Werbungskosten werden Ihre Mieteinnahmen zusätzlich abgesichert und erhalten. Der Verkauf ist im Vergleich zu einer Vermietung eine sogenannte Umschichtung von Vermögen.

Fazit – Beim Hausverkauf Steuern umgehen

Haben Sie Ihre Immobilie selbst genutzt, dann können Sie sie jederzeit veräußern und werden auf den Veräußerungsgewinn keine Steuern bezahlen. Sollten Sie die Immobilie nicht selbst genutzt und stattdessen vermietet haben, müssen Sie die Spekulationsfrist von insgesamt 10 Jahren einhalten.

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