Betriebskosten-Nachforderungen dürfen nach Verjährung nicht mehr mit der Mietkaution verrechnet werden
Vermieter, die bislang meinten, dass eine Aufrechnung der Mietkaution auch mit verjährten Forderungen noch möglich ist, sollten diesem Urteil ihre ganz besondere Aufmerksamkeit widmen.
Betriebskostennachzahlungen mit der Kaution verrechnen?
Ein Mieter hatte bei Vertragsabschluss eine Kaution von knapp über 700 EUR beim Vermieter hinterlegt. Dieses Mietverhältnis endete im Mai 2009, wobei noch mieterseitige Betriebskostennachzahlungen aus den Jahren 2006 bis 2009 von knapp 1.000 EUR ausstanden. Ende des Jahres 2012 klagte der Mieter die Rückzahlung seiner Kaution ein. Der Vermieter erhob daraufhin seinerseits Anfang 2013 eine entsprechende Widerklage auf die Zahlung der ausstehenden 1.000 EUR – allerdings zu spät.
Energieausweis für Immobilien – beim Verkauf und Vermietung verpflichtend
Seit der geänderten Energiesparverordnung (EnEV 2013) ist der Energieausweis Pflicht beim Immobilien Vermarkten.
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Nur die tatsächliche Wohnfläche ist maßgeblich
Endlich hat der Bundesgerichtshof (BGH) einmal ein Machtwort gesprochen, was den Umgang mit falsch berechneten Wohnflächen im Zusammenhang mit den Betriebskosten angeht.
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Endlich hat der Bundesgerichtshof (BGH) einmal ein Machtwort gesprochen, was den Umgang mit falsch berechneten Wohnflächen im Zusammenhang mit den Betriebskosten angeht.
Auf den Eintritt der Verjährung achten
Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird laut Gericht erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist, spätestens nach Ablauf von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses. Zu diesem Zeitpunkt – hier also ab Ende November 2009 – standen dem Vermieter noch die genannten Betriebskostennachforderungen; er hätte diese Forderungen mit der Kaution verrechnen können.
Die vom Vermieter erst im Jahr 2013 erhobene Widerklage konnte den Eintritt der Verjährung wegen der Betriebskostennachforderungen für die Jahre 2006 bis 2008 allerdings nicht mehr verhindern. Da die Betriebskosten-Nachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters nach § 216 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs wiederkehrende Leistungen sind, ist es ihm verwehrt, wegen bereits verjährter Betriebskosten-Nachforderungen auf die Kaution zurückzugreifen.
Fazit und Hinweis
- Ein zeitnahes Abrechnen ist eben doch das Beste und beseitigt schnell Unklarheiten.
Quelle: BGH, Urt. v. 20.07.2016 – VIII ZR 263/14
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