Renovierungsklausel – Abwälzung von Schönheits-Reparaturen auf Mieter nicht rechtens

Die Renovierungsklausel ging im letzten Jahr dank der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) durch die Medien. Das Landgericht Krefeld (LG) hat im folgenden Mietrechtsstreit diese Rechtsprechung in einem ganz bestimmten Punkt fortentwickelt – und zwar zu Lasten des Vermieters.

Übernahme einer unrenovierten Wohnung

Die Mieter waren vor rund viereinhalb Jahren in eine nicht renovierte Wohnung eingezogen. Im Kinderzimmer gab es eine lila-grüne Bordüre und einen aus Aufklebern bestehenden Sternenhimmel. Zudem waren der Wintergarten in einer orangenen Farbe und das Wohnzimmer in einem Eierschalenton gestrichen.

Der bestehende Mietvertrag sah vor, dass die Mieter verpflichtet waren, in den Mieträumen auf ihre Kosten regelmäßig Schönheitsreparaturen durchzuführen bzw. durchführen zu lassen. Das sollte jedoch nur erforderlich sein, soweit die Reparaturen durch ihren Mietgebrauch dies erforderlich machen sollten.

Vermieter verlangt Durchführung von Schönheitsreparaturen

Unter Berücksichtigung des Grads der Abnutzung sollten sie in regelmäßigen Abständen von fünf, acht und zehn Jahren Schönheitsreparaturen durchführen. Eine Rückgabe der Wohnung mit einem Anstrich in neutralen Farben war nur für den Fall geschuldet, dass die Mieter die Farbgebung verändert haben. Nun kam es, wie es kommen musste: Die Vermieterin verlangte die Durchführung von Schönheitsreparaturen und behielt die Kaution ein. Die Mieter klagten auf Herausgabe der Kaution und zogen vor das Gericht.

Fristenpläne für Schönheitsreparaturen

Das LG war eindeutiger Auffassung: Auch wenn der BGH flexible Fristenpläne bisher gebilligt habe, verstoßen Klauseln mit derartigen Fristenplänen gegen die Bestimmung des § 309 Nr. 12 BGB. Denn dann müsste der Mieter beweisen, dass kein Renovierungsbedarf bestünde. Es bestehe aber weder aus sachverständiger noch aus empirischer Sicht eine tatsächliche Vermutung für das Vorhandensein von Renovierungsbedarf nach Ablauf bestimmter Fristen.

Abwälzung von Schönheitsreparaturen nur bei einer renovierten Wohnung möglich

Aber darauf kam es hier final auch gar nicht an, da nach der BGH-Rechtsprechung eine formularmäßige Überwälzung von Schönheitsreparaturen nur bei einer renovierten Wohnung möglich ist. Bei einer unrenovierten Wohnung gelte diese Regelung auch nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich zahlt.

Deshalb waren die Mieter hier nicht zur Renovierung verpflichtet, und die Vermieterin musste ihnen die Kaution auszahlen.

Fazit und Hinweis

• Nur wenn eine Mietwohnung im renovierten Zustand übergeben wurde, ist die Übertragung der Pflicht zur Renovierung auf den Mieter in vorformulierten Mietverträgen überhaupt möglich.
• Diesen Grundsatz sollten Vermieter beachten und vor allem auch Mieter kennen.