Umwandlung einer gewerblichen Immobilie zur Wohnimmobilie ist nicht einfach

In einer Wohnungseigentumsanlage darf man nicht alles mit seinem Eigentum machen, was man möchte. Denn über allem steht das Gesetz.

In diesem Fall ging es um eine sogenannte Teileigentümergemeinschaft, dem gesetzlichen Begriff für eine „Wohnung“, die nur beruflich oder gewerblich genutzt werden kann. Damit ist Teileigentum etwas anderes als Wohneigentum. In einer Wohnungseigentumsanlage kann es beispielsweise zehn Wohnungen zur Wohnnutzung geben – die also im Wohneigentum stehen – und zwei Wohnungen, die nur beruflich genutzt werden dürfen, die also im Teileigentum stehen. Die Immobilie dieses Falls bestand ausschließlich aus beruflich genutzten Wohnungen. Und aus einer dieser Wohnungen, die über Jahre als Arztpraxis genutzt worden war, wurde nun faktisch eine Mietimmobilie für Wohnraumzwecke gemacht. Dagegen klagten die übrigen Mitglieder der Teileigentümergemeinschaft. Sie wollten die Unterlassung der Wohnnutzung erreichen.

Den klagenden Eigentümern stand ein solcher Unterlassungsanspruch auch zu, weil die Einheit nach der Gemeinschaftsordnung nicht als Privatwohnung, sondern nur für berufliche und gewerbliche Zwecke genutzt werden durfte. Zwar kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Das ist aber bei der Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken jedoch dann nicht anzunehmen, wenn sich die Einheit in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken
dienenden Gebäude befindet.

Hinweis: Es gibt also in einer Wohnungseigentümergemeinschaft immer Probleme, wenn laut der Teilungserklärung eine Eigentumseinheit lediglich beruflich oder gewerblich genutzt werden darf. Dann ist eine Nutzung zu Wohnzwecken nicht so einfach möglich. Allerdings könnte ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung dahingehend bestehen, dass die Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Ob das der Fall ist, musste der Bundesgerichtshof nicht abschließend feststellen, da die Geltendmachung dieses Anspruchs als voriger Schritt bislang ausgeblieben war.

Quelle: BGH, Urt. v. 23.03.2018 – V ZR 307/16
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